Newmark - Le commerce retrouve son attractivité, à condition d’être sélectif

Un regain d’intérêt pour le retail

Deux mots caractérisent la dynamique actuelle : intérêt renouvelé et sélectivité. Après les crises successives — gilets jaunes, pandémie, inflation —, le sentiment de marché a changé : les fondamentaux du commerce restent robustes, et beaucoup estiment que le secteur a touché son point bas. Résultat : les capitaux reviennent, mais de manière plus raisonnée.

Cette tendance s’observe également à l’international. Aux États-Unis, le retail est la seule classe d’actifs à afficher une progression continue des volumes d’investissement depuis 2021, avec des performances de REITs supérieures à la moyenne du marché. Pour les investisseurs, le commerce redevient un levier de rendement et de diversification, notamment pour ceux trop exposés à l’immobilier de bureaux.

La qualité avant tout

L’argent est plus rare, mais mieux orienté. Les investisseurs privilégient désormais les actifs prime, les emplacements solides et les actifs capables de se régénérer.

Le mot d’ordre est simple : emplacement, emplacement, emplacement. Les stratégies de création de valeur se concentrent sur les biens où la demande locative reste soutenue et où le potentiel de repositionnement est tangible.

Cette rigueur n’est pas un frein, mais une garantie : elle signe la maturité d’un marché qui a appris de ses cycles.

Les segments qui tirent le marché

Parmi les formats les plus recherchés, les retail parks dominent. Leur structure de coûts maîtrisée, leur positionnement discount/loisirs et leur adaptabilité aux nouveaux comportements d’achat en font des produits très défensifs. La demande est forte, de 10 à plus de 100 millions d’euros, sur des stratégies allant du core au value-add.

Les centres commerciaux connaissent une polarisation croissante : d’un côté, des actifs dominants qui concentrent les enseignes et la fréquentation ; de l’autre, un retour des family offices sur des centres secondaires à fort potentiel de redéveloppement, à des prix décotés.

Quant au High Street, il reste un marché d’exception. Peu de transactions, mais une appétence constante pour les emplacements incontestables — rue Saint-Honoré, Champs-Élysées — où la rareté crée la valeur.

Un optimisme mesuré mais réel

Malgré un contexte encore fragile, les signaux sont positifs. Les investisseurs reviennent, les enseignes se transforment, et le commerce démontre à nouveau sa capacité d’adaptation. Plusieurs transactions significatives sont attendues d’ici la fin de l’année, sur le segment du retail park comme sur celui des centres urbains.

L’enjeu n’est plus de suivre la croissance, mais de sélectionner intelligemment : des actifs bien situés, résilients et capables d’évoluer avec les usages.

Vers un nouveau cycle du commerce

Le message de Newmark est clair : le commerce n’est pas mort, il change de visage. Il devient un pilier d’équilibre dans les portefeuilles, combinant rendement, diversification et résilience. Un cycle se referme, un autre s’ouvre — celui d’un commerce plus intelligent, plus durable et plus sélectif.